近年来，中国房地产市场经历深度调整，外资投资规模一度呈现收缩态势。但随着政策环境改善、市场估值修复及全球资本配置需求变化，2025年外资对中国房地产市场的参与度或迎来转折点。本文从政策、市场与资本动向三个维度，分析外资回流的可能性及趋势。

一、政策暖风频吹，外资准入与营商环境持续优化

2023年以来，中国围绕“稳楼市”推出多项政策组合拳，包括放宽核心城市限购、降低房贷利率、设立房地产纾困基金等。值得关注的是，2024年《关于优化外商投资环境的指导意见》明确提出“支持外资参与城市更新、保障性住房及长租房建设”，并简化跨境投资审批流程。仲量联行数据显示，2024年上半年外资在商业地产大宗交易中的占比已回升至12%，较2023年同期增长4个百分点。

政策松绑为外资开辟了新赛道：一方面，一线城市核心地段商办物业因租金收益率稳定（平均4.5%-5.8%），重新成为外资“压舱石”选择；另一方面，保障性租赁住房REITs试点扩容至外资机构，为其提供了低风险、长周期的投资出口。

二、市场估值触底，资产价格洼地效应显现

经历三年调整，中国房地产资产价格已回归理性区间。以写字楼市场为例，2024年北京、上海甲级写字楼空置率分别回落至14.2%和16.8%，租金跌幅收窄至1%-2%，部分外资机构开始逆周期布局。黑石集团于2024年二季度收购上海虹桥商务区两栋写字楼，交易价格较评估值折让约15%，凸显抄底心态。

与此同时，中国城镇化率突破68%、消费升级带动商业地产需求的结构性机遇，增强了外资长期信心。高力国际预测，2025年外资在中国物流地产、数据中心等新基建领域的投资占比将升至20%，较2022年翻倍。

三、全球资本再平衡，中国资产配置权重回升

美联储加息周期接近尾声，国际资本开始重新评估新兴市场风险收益比。据MSCI指数显示，中国房地产板块估值处于过去十年20%分位水平，显著低于东南亚及印度市场。贝莱德、摩根士丹利等机构在2024年策略报告中均建议“增持中国核心城市优质不动产”。

此外，ESG投资理念的普及推动外资关注绿色建筑项目。中国住建部数据显示，截至2024年6月，全国绿色建筑认证面积超40亿平方米，外资通过参股绿色科技企业、投资低碳产业园等方式加速布局，契合全球碳中和投资主线。

结语：谨慎乐观下的结构性机会

尽管全球经济波动、行业转型压力仍存，但中国房地产市场的政策红利释放、资产价格优势及新经济赛道扩容，为外资提供了“风险可控、收益可期”的投资窗口。预计2025年外资在华房地产投资规模有望回升至2019年水平的60%-70%，重点聚焦核心资产、长租公寓及ESG相关领域。这场价值重估的背后，既是资本逐利的理性选择，更是对中国经济长期韧性的投票。